Errores comunes al declarar tu casa en la Renta 2024 (y cómo evitarlos)

La fiscalidad de la vivienda habitual y de otros inmuebles ha sido objeto de modificaciones a lo largo de los años, afectando a propietarios, inquilinos y herederos. Con la eliminación de ciertas deducciones y la aplicación de nuevos criterios, es fundamental conocer cómo tributan las propiedades inmobiliarias y qué beneficios fiscales siguen vigentes.

Exención de Renta para la vivienda habitual

Las viviendas habituales, junto con sus anexos como plazas de garaje y trasteros adquiridos simultáneamente y con un límite de dos, no generan renta inmobiliaria. Sin embargo, si una plaza de garaje se adquiere de manera separada o se encuentra en otro edificio, se considera un inmueble independiente a efectos fiscales. Además, aquellos que adquirieron su vivienda antes del 1 de enero de 2013 pueden continuar beneficiándose de la deducción por inversión si cumplen los requisitos establecidos.

Deducción para el arrendatario por el alquiler de la vivienda habitual

Desde 1 de enero de 2015 se suprime la deducción por alquiler de la vivienda habitual. No obstante, se establece un régimen transitorio que permite que te sigas beneficiando de esta deducción si cumples los siguientes requisitos:

• Has celebrado un contrato de arrendamiento con anterioridad a 1 de enero de 2015 y has satisfecho, con anterioridad a dicha fecha, cantidades por el alquiler de tu vivienda habitual.

• Has tenido derecho a la deducción por alquiler de la vivienda habitual en relación con las cantidades satisfechas por el alquiler de dicha vivienda en un período impositivo devengado con anterioridad a 1 de enero de 2015.

Podrás deducir el 10,05% de las cantidades satisfechas en el período impositivo por el alquiler de tu vivienda habitual, siempre que tu base imponible sea inferior a 24.107,20 € anuales y, sin perjuicio de la deducción por alquiler de vivienda habitual que, en su caso, para cada ejercicio, haya aprobado tu Comunidad Autónoma.

Casos de separación, divorcio y fallecimiento

Cuando una vivienda es adjudicada en una sentencia de divorcio o separación para el uso exclusivo del excónyuge o los hijos, no genera renta inmobiliaria. No obstante, si el propietario cumple los requisitos, podría seguir aplicando la deducción por inversión en vivienda habitual.

En cuanto a los casos de fallecimiento, si el cónyuge superviviente adquirió el nuevo 50% de la vivienda antes de 2013, podrá deducir el 100% del préstamo. En cambio, si la adquisición de la mitad restante ocurrió después de 2013, sólo podrá deducirse el porcentaje de la vivienda que ya poseía antes de esa fecha.

Herencia y tributación de inmuebles

El Tribunal Supremo ha establecido que, en los casos de herencia o donación de inmuebles, el coste de adquisición a efectos de amortización será el valor determinado por el Impuesto sobre Sucesiones o Donaciones. A este valor se le pueden añadir los gastos inherentes y las mejoras realizadas en el inmueble.

Deducciones por uso de vivienda en actividad económica

Durante la pandemia, muchos profesionales desempeñaron su actividad desde casa, pero no se pueden deducir los gastos de suministros salvo que una parte de la vivienda esté afecta a la actividad económica. En ese caso, sólo será posible deducir la proporción de gastos vinculada a la superficie utilizada para la actividad.

Si se utiliza otro inmueble para una actividad económica, no se generará renta inmobiliaria, ya que se considera afecto a la actividad. Los gastos de mantenimiento y suministros podrán deducirse bajo las condiciones estipuladas por la normativa fiscal.

Alquiler y arrendamiento parcial

Las rentas obtenidas por el alquiler de parte de la vivienda habitual tributan como rendimientos del capital inmobiliario. Sin embargo, no se pueden aplicar reducciones si el arrendamiento es temporal, como en el caso de alquileres a estudiantes durante el curso o arrendamientos vacacionales.

Cuando se alquila un inmueble con servicios propios de hostelería, se considera una actividad empresarial y no se pueden aplicar reducciones fiscales por arrendamiento de vivienda.

Dación en pago y exenciones fiscales

Las ganancias patrimoniales derivadas de la dación en pago están exentas siempre que se trate de la vivienda habitual y se destinen a cancelar deudas hipotecarias. También está exenta la transmisión de la vivienda habitual en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales si el propietario no cuenta con otros bienes suficientes para saldar la deuda.

Deducciones fiscales aplicables

Para determinar el rendimiento neto del capital inmobiliario, los propietarios pueden deducir los gastos necesarios para la obtención de ingresos, así como las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los bienes cedidos con él. Estos gastos incluyen:

• Intereses y gastos de financiación destinados a la compra o mejora del inmueble.
• Gastos de conservación y reparación, como pintura, revoco o sustitución de elementos.
• Tributos y tasas municipales como el IBI, tasas de basura y alumbrado.
• Cuotas de la comunidad de propietarios.
• Gastos derivados de la formalización del contrato de arrendamiento y de defensa jurídica.
• Primas de seguros de responsabilidad civil, incendio o robo.
• Gastos de servicios y suministros, siempre que los haya asumido el arrendador.

Impacto de la Ley de Vivienda de 2023

La nueva Ley de Vivienda introduce el concepto de "zonas tensionadas", donde el alquiler no puede subir según el Índice de Precios al Consumo (IPC) y los inquilinos están exentos de pagar honorarios de agencia. Estas zonas son aquellas donde el coste de la vivienda supera el 30% de la renta media de los hogares y donde los precios han crecido más de un 3% acumulado al IPC en cinco años. A partir de 2024, se aplican reducciones fiscales en los siguientes casos:

• 90% si la renta inicial se reduce en más de un 5% respecto al contrato anterior.
• 70% si el arrendatario es menor de 35 años o está en situación de vulnerabilidad.
• 60% si la vivienda ha sido rehabilitada en los dos años previos.
• 50% en otros casos de arrendamiento sin condiciones especiales.

El tratamiento fiscal de la vivienda ha experimentado diversas modificaciones que afectan a propietarios e inquilinos. La eliminación de deducciones, la regulación del alquiler y los criterios para herencias y separaciones hacen necesario conocer bien las normas para evitar errores en la declaración del IRPF. Es recomendable consultar con expertos fiscales para optimizar la tributación de los inmuebles y aprovechar al máximo los beneficios

Puntos clave: 

• Vivienda habitual y anexos: La vivienda habitual, junto con plazas de garaje y trasteros adquiridos junto con ella (hasta dos), no generan renta inmobiliaria. Además, si la vivienda fue adquirida antes del 1 de enero de 2013, se puede beneficiar de la deducción por inversión en vivienda habitual, siempre que se cumplan ciertos requisitos.
• Deducción por compra de vivienda: La deducción por la compra de la vivienda habitual se suprimió en 2015, pero existe un régimen transitorio para quienes adquirieron la vivienda antes de esa fecha, permitiendo deducciones en el ejercicio 2024 bajo ciertas condiciones, como ingresos inferiores a 24.107,20 euros anuales.
• Vivienda en herencia: El tratamiento fiscal de una vivienda heredada depende de varios factores, como si la adquisición del inmueble se produce antes o después del 1 de enero de 2013, así como de los derechos adquiridos por el cónyuge sobreviviente o los herederos.
• Rendimiento inmobiliario por actividad: Si se utiliza una parte de la vivienda habitual para desarrollar una actividad económica, se pueden deducir los gastos derivados de la propiedad, como intereses, amortizaciones y suministros, en proporción al espacio dedicado a la actividad. Sin embargo, debe existir una relación directa entre los gastos y los rendimientos generados.