Las compañías deberán adelantar el 21% de IVA en compras de inmuebles hipotecados

¿Sabías que ahora deberás adelantar el 21% de IVA si compras un inmueble hipotecado, incluso aunque la hipoteca se cancele antes de firmar? A partir de las nuevas directrices de la Dirección General de Tributos (DGT), las empresas que adquieran inmuebles hipotecados deberán adelantar ese porcentaje; un cambio que impacta directamente en la tesorería y la gestión financiera. Esto afecta especialmente a las operaciones de gran volumen, donde el desembolso inicial puede ser significativo.

Hasta hace unos meses, las empresas podían evitar un desembolso inicial a la hora de comprar inmuebles que estaban hipotecados. Una ventaja que facilitaba la gestión en tesorería de sus carteras. Pero desde ayer el nuevo criterio de Tributos plantea un desafío a las compañías, sobre todo para operaciones de gran volumen.

Una vez que las hipotecas, que han crecido un 11% en enero, son eliminadas, el inmueble pasa a considerarse "libre de cargas", lo que obliga al comprador a asumir el IVA correspondiente. Y aunque el IVA es un impuesto recuperable, el impacto económico inicial es notable y puede dificultar la estrategia de inversiones en otros activos o el propio desarrollo financiero de la compañía.

Cómo se traduce

Imagina que tu empresa compra un inmueble hipotecado por 1.000.000 de euros. Bajo las reglas anteriores, la hipoteca se cancelaba antes de la compra, y no era necesario adelantar el IVA. Ahora, el comprador debe abonar el 21% de IVA en el momento de la transacción, lo que significa un desembolso inmediato de 210.000 euros. Aunque este IVA es recuperable en la declaración fiscal, el impacto inicial en liquidez puede ser relevante y poner presión sobre el flujo de caja.

¿Hay excepciones?

La norma plantea excepciones, pero con una serie de condiciones asociadas. Para ello es necesario que la hipoteca permanezca activa tras la adquisición del inmueble, el comprador podría beneficiarse del mecanismo de inversión del sujeto pasivo, evitando el adelanto del IVA. No obstante, esta excepción dependerá de cómo se estructuren los términos de la compraventa, lo que añade un componente estratégico adicional en las negociaciones.

¿Qué hacer ante este panorama?

Ante este cambio de reglas, los expertos del sector señalan que las empresas deben revisar las estrategias fiscales y evaluar bien cada una de las operaciones inmobiliarias para buscar fórmulas que mitiguen los efectos financieros y así optimizar los recursos con los que se dispone. 

Mariola Herranaz, socia de Hayal Gestión, explica cómo una empresa puede estructurar legalmente la compraventa para beneficiarse del mecanismo de inversión del sujeto pasivo y evitar el adelanto del IVA.

Según Herranaz, antes de abordar el proceso es fundamental definir el concepto de inversión del sujeto pasivo. Este mecanismo implica que la obligación de pagar el impuesto recae sobre el destinatario de la operación, es decir, sobre quien compra el bien o recibe el servicio, en lugar del proveedor, que es lo habitual en el IVA.

Para que se aplique la inversión del sujeto pasivo, deben cumplirse ciertos requisitos.  En primer lugar, detalla Herranaz, que el vendedor debe renunciar a la exención del IVA en la escritura de compraventa. Por su parte, el comprador, a su vez, autoliquida el IVA en su declaración, lo que le permite evitar el adelanto del dinero y, si tiene derecho a deducción, neutraliza el impacto financiero. Para ello, se debe emitir una factura sin IVA, incluyendo la indicación de que se trata de una "Operación sujeta a IVA con inversión del sujeto pasivo según el artículo 84. Uno. 2º. e) de la Ley del IVA".

Ventajas para las empresas

La socia de Hayal Gestión destaca que este mecanismo conlleva ventajas significativas para las empresas, mejorando su liquidez. En primer lugar, el vendedor evita tener que ingresar el IVA a Hacienda y posteriormente solicitar su devolución. Por otro lado, el comprador no tiene que adelantar el IVA, lo que optimiza su capital de trabajo y reduce la carga financiera para ambas partes involucradas en la transacción.

Planificación financiera

Respecto al papel de los departamentos de tesorería y planificación financiera en la toma de decisiones frente a estos cambios fiscales, Herranaz subraya la importancia de una adecuada planificación fiscal y financiera para la optimización de los recursos de la empresa. Según su análisis, los departamentos de tesorería deben centrarse en tres factores clave: la gestión del flujo de caja, la optimización de pagos e ingresos y la relación con proveedores y Hacienda.

La gestión del flujo de caja permite evaluar el impacto de la operación en la liquidez y evita adelantos innecesarios de IVA. La optimización de pagos e ingresos garantiza que la transacción no genere desequilibrios financieros y, en caso necesario, coordina con bancos o fuentes de financiación. Finalmente, la relación con proveedores y Hacienda se centra en la correcta autoliquidación del IVA y en el cumplimiento de los plazos fiscales para evitar sanciones.

¿Qué debe hacer hoy una empresa que está a punto de adquirir un inmueble?

1. Revisar la operación con su asesor fiscal. Es fundamental entender cómo aplicar correctamente la inversión del sujeto pasivo y evitar el adelanto del IVA.

2. Planificar el flujo de caja. Analizar el impacto en la liquidez y asegurarse de que la empresa cuenta con recursos suficientes para afrontar el adelanto del IVA, en caso de no poder aplicar la inversión.

3. Evaluar la posibilidad de reestructurar la operación. Si es viable, modificar los términos para beneficiarse de la inversión del sujeto pasivo.

Como subraya Herranaz, una planificación fiscal sólida y una correcta estructuración de las operaciones pueden transformar este reto en una ventaja competitiva. La gestión del flujo de caja, la relación con Hacienda y proveedores, y una correcta autoliquidación del IVA son claves para mantener el control financiero y evitar sanciones.

Puntos clave

• La Dirección General de Tributos obliga a las empresas a adelantar el IVA en la compra de inmuebles con hipoteca cancelada antes de la firma.
• Solo si la hipoteca sigue activa al momento de la operación, puede aplicarse la inversión del sujeto pasivo y evitar el desembolso.
• La medida tensiona el flujo de caja de las compañías, especialmente en operaciones de gran volumen.
• Una correcta planificación fiscal y estructuración jurídica permite mitigar el impacto y optimizar recursos.